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Proprietario, Condomino, Consumatore: una questione non soltanto terminologica
 
Proprietario, condomino e consumatore: chi sono e cosa hanno in comune? è possibile applicare la disciplina di tutela del consumatore ai contratti conclusi dall’amministratore di un condominio in nome e per conto dei condomini, e quali sono le conseguenze di un’eventuale risposta positiva? Si può subito affermare che tra le qualifiche di proprietario, condomino e consumatore può esserci una reciproca interferenza. Quando dette qualifiche sono, infatti, riferite ad una persona fisica è ben possibile che il singolo individuo sia contemporaneamente proprietario, condomino e consumatore rispetto agli atti che pone in essere. Chi sono nello specifico questi tre soggetti è domanda piuttosto elementare.

Il proprietario è il titolare del diritto reale di proprietà su un bene. Quando, poi, oggetto del diritto sia un bene immobile e, in particolare, un’unità immobiliare facente parte di un edificio costituito in condominio, il proprietario diventa altresì condomino dell’edificio; acquista, cioè, accanto ed oltre alla proprietà esclusiva del singolo appartamento, una quota pro indiviso di proprietà sui beni comuni facenti parte dell’edificio medesimo.

In ogni edificio, infatti, vi sono parti propriamente dette comuni, quali: l’androne, il portone, le scale, l’ascensore nonché gli impianti di acqua, gas, energia elettrica fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli e, in generale, tutte quelle parti dell’edificio che possono servire all’uso comune. Il proprietario di un’unità immobiliare acquista su di esse un diritto che è proporzionato al valore di piano o porzione di piano che gli appartiene in proprietà esclusiva e rispetto ad esse e in proporzione della sua proprietà è tenuto a contribuire alle spese. Ogni condomino ha poi, ex art. 1102 cod. civ., il diritto di servirsi delle cose comuni con gli unici limiti di non mutarne la destinazione economica e di non impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro.

Infine, il consumatore è, ai sensi dell’art. 3 del decreto legislativo n. 226 del 2005 contenente il codice del consumo, la persona fisica che agisce per scopi estranei alla propria attività professionale o imprenditoriale –nonché, da ultimo, anche artigianale o industriale- eventualmente svolta.

Appare subito chiaro, dunque, che il singolo proprietario che sia persona fisica e che agisca al di fuori della propria attività professionale possa senza dubbio essere considerato consumatore, ad esempio nel momento in cui stipula i vari contratti di utenza relativi al proprio appartamento. Altrettanto può dirsi rispetto al singolo condomino, il quale in mancanza dell’amministratore, può trovarsi nella situazione di dover agire nell’interesse comune. Di modo che il condomino che, ad esempio, stipuli, nell’interesse comune dell’intero condominio, un contratto di manutenzione dei giardini possa ben essere considerato, in presenza degli altri requisiti di legge, consumatore, con conseguente applicabilità delle norme di favore riservate a detta ultima categoria di soggetti.

Ci si domanda, tuttavia, se possa essere considerato consumatore il condominio nel suo complesso quando questo sia rappresentato nei rapporti con i terzi da un amministratore. Dispone, infatti, l’art. 1129 cod. civ. che quando i condomini sono più di quattro è necessario nominare un amministratore di condominio al quale spettano le attribuzioni di cui all’art. 1130 cod. civ. e tra queste, in particolare, “la disciplina dell’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini”. Posto, infatti, che il consumatore è solo la persona fisica, la risposta al quesito avanzato dipende in prima istanza dalla qualificazione giuridica del condominio. In proposito, solo una parte minoritaria della dottrina, non seguita peraltro dalla giurisprudenza, ritiene che il condominio configuri un ente collettivo dotato di autonoma personalità giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti, con l’immediata conseguenza dell’impossibilità di attribuire ad esso la qualifica di consumatore chiaramente esclusa nei confronti delle persone giuridiche.

Diversamente è a dirsi seguendo l’impostazione della dottrina maggioritaria e della stessa giurisprudenza, le quali affermano, invece, che il condominio non sia un ente collettivo bensì un mero ente di gestione non dotato di autonomia patrimoniale e perciò sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti. In questo senso il condominio è solo la somma dei singoli condomini che agiscono attraverso la figura dell’amministratore. Più precisamente la Cassazione afferma che “il condominio è un ente di gestione il quale opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti, limitatamente all’amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino”. In questa visione, dunque, l’amministratore è mero mandatario con rappresentanza dei singoli e pertanto gli effetti degli atti da questi compiuti nell’interesse comune si producono direttamente in capo ai singoli rappresentati. Se tale è la natura giuridica del condominio, dunque, nessun dubbio può nutrirsi sul fatto che esso possa essere validamente qualificato come consumatore. Questo è quanto affermato dalla Cassazione con l’ordinanza n. 10086 del 2001 emessa all’esito di un regolamento necessario di competenza avverso la sentenza del Tribunale di Bologna n. 2539 del 2000 nella quale il giudice di merito applicando al caso di specie la normativa del consumatore –si trattava di opposizione a decreto ingiuntivo con il quale una società di manutenzione dell’impianto elevatore richiedeva il pagamento di un’indennità per anticipata risoluzione del contratto-, in quanto “il rapporto contrattuale oggetto di causa, che ha per oggetto la prestazione di servizi, non vincola l’amministratore in quanto tale ma i singoli condomini utenti del servizio di trasporto e di manutenzione dell’elevatore”, ha ritenuto vessatoria la clausola derogativa della competenza territoriale, dichiarando perciò la propria incompetenza a favore del tribunale del luogo di residenza del condominio-consumatore, vale a dire del luogo di ubicazione del condominio stesso. La Cassazione, sul punto, confermando l’orientamento del giudice di merito per il quale il condominio è un mero ente di gestione, ha affermato che “poiché i condomini vanni senz’altro considerati consumatori, essendo persone fisiche che agiscono per scopi estranei all’attività imprenditoriale, anche al contratto concluso dall’amministratore del condomino con un professionista, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, si applicano gli artt. 1469 bis e ss. cod. civ.”, ora artt. 33 e ss. cod. cons.

Se dunque, questa è la premessa annunciata dalla giurisprudenza occorre allora soffermarsi sulle conseguenze di siffatta impostazione, avuto riguardo, in primo luogo, alla smisurata sfera di applicazione cui verrebbe sottoposta la disciplina consumeristica in considerazione dell’elevato numero di condominii esistenti sul territorio nazionale.

Tra le tante questioni applicative che possono prospettarsi in conseguenza della riportata decisione della Cassazione, si cercherà di risolvere, nel presente lavoro, per lo meno i seguenti dubbi: possono i contratti stipulati dall’amministratore, in nome e per conto del condominio, con un professionista essere considerati affetti da asimmetria informativa? Cosa accade se l’amministrazione del condominio sia affidata ad una società di amministrazione? Cosa accade, invece, se tra i condomini vi sia una persona giuridica, o meglio, se un’unità immobiliare facente parte del condominio sia intestata ad una società? Potrà ancora dirsi che il condominio sia un consumatore quando, come si è visto, detta qualifica, invece, può attribuirsi alle sole persone fisiche?

Quanto alla prima questione prospettata, occorre in primo luogo ricordare che la disciplina di favore prevista in capo al soggetto consumatore trova la sua ragion d’essere nell’ontologica posizione di debolezza contrattuale del singolo consumatore nei confronti della controparte professionista. I rapporti cosiddetti business to consumer, quelli cioè che intercorrono tra professionista e consumatore, sono infatti caratterizzati da un’asimmetria informativa che pone il consumatore in una posizione di debolezza e pertanto nella necessità di essere tutelato appositamente.

Orbene, può l’amministratore di condominio considerarsi debole rispetto al professionista? O meglio, può egli considerarsi non competente rispetto al contratto che stipula? O non è forse egli pienamente in grado di capire la portata e gli obblighi che assume, trattandosi di attività che rientrano nello svolgimento del proprio incarico professionale?

Una parte della dottrina ha tentato di risolvere la questione applicando anche agli atti compiuti dall’amministratore nell’interesse del condominio la teoria della competenza rispetto all’atto di consumo per la quale, al fine di qualificare validamente un soggetto come consumatore, specie ove acquisti beni e servizi destinati ad un uso promiscuo –vale a dire beni il cui utilizzo non può dirsi esclusivamente ed oggettivamente privato- occorre avere riguardo alla sua particolare competenza rispetto al contratto che conclude con il professionista, di modo che –come già anticipato dal Prof. Minervini nella sua relazione- non potrà dirsi consumatore, ad esempio, il rivenditore di automobili che acquisti un autoveicolo per uso privato, in quanto rispetto al quel contratto di acquisto egli è pienamente competente, mentre potrà dirsi consumatore il rappresentante di commercio che acquisti un’auto da utilizzare sia per fini lavorativi sia per fini estranei all’attività professionale.

Si tratterebbe, nel primo caso, di atto della professione, rispetto al quale avvalendosi il contraente della propria competenza professionale deve escludersi la necessità di tutelarlo quale parte debole del rapporto mentre, nel secondo caso, di atto relativo alla professione rispetto al quale, invece, il contraente può ben assumere una posizione di debolezza contrattuale meritevole di protezione in quanto la stipulazione del particolare contratto non rientrerebbe direttamente nel proprio ambito di competenza professionale.

Argomentando da questa teoria dunque, la dottrina, in materia di condominio-consumatore ha ritenuto che la qualifica di consumatore in capo all’amministratore vada esclusa solo nel caso in cui egli stipuli contratti, ad esempio di utenza telefonica, per il proprio studio professionale, mentre gli vada riconosciuta nel momento in cui agisce nell’interesse del condominio stesso. Il richiamo a siffatta teoria e le conclusioni cui la sua applicazione nelle ipotesi in esame conduce non convincono però pienamente. Oggetto della professione di amministratore è infatti propriamente l’amministrare il condominio e pertanto la stipulazione di contratti nell’interesse del condominio, a ben vedere, non può che essere considerato atto della professione e non già atto relativo alla professione. In altri termini, posto che la professione di amministratore di condominio consiste appunto nell’amministrare il condominio medesimo, dovrebbe essere immediata la conclusione che gli atti compiuti dall’amministratore nell’espletamento del proprio incarico professionale sono da considerarsi propriamente atti della professione rispetto ai quali l’amministratore non può dirsi debole né tantomeno sprovveduto.

Altra parte della dottrina ha fatto ricorso, invece, al concetto di legittimazione concorrente elaborato dalla giurisprudenza in materia di rappresentanza processuale, la quale ha sempre costantemente affermato che: ”proprio perché l’amministratore è mero mandatario con rappresentanza l’azione giudiziaria da lui instaurata non priva i singoli –condomini- del diritto di agire personalmente a difesa dei propri diritti, sia esclusivi che comuni, potendosi questi costituire personalmente per la prima volta anche in grado di appello e anche quando non sono stati parte del giudizio di primo grado instaurato dall’amministratore” (ex multis, Cass. n. 7891 del 2000).

Argomenta, dunque, la dottrina che posto che l’azione instaurata dall’amministratore nell’interesse comune non priva i singoli del potere di agire personalmente, resterebbe pur sempre possibile per questi ultimi agire nell’interesse comune invocando in presenza dei requisiti di legge, la tutela del consumatore; di talché detta possibilità deve essere riconosciuta anche all’amministratore che agisce in nome di tutti i rappresentati. Tuttavia, a nostro avviso, il concetto di legittimazione concorrente sembra essere corretto solo se riferito alla legittimatio ad processum atteso che nell’amministrazione dell’edificio in senso stretto il condomino non può sostituirsi all’amministratore, specie nei rapporti con i terzi; ed anzi, in proposito, si rileva che nel sistema codicistico condominiale esiste una norma di segno nettamente contrario alla richiamata elaborazione della dottrina la quale dispone che il condomino che abbia sostenuto spese nell’interesse comune non ha diritto il rimborso, salvi i casi di urgenza (art. 1134 cod. civ.). In relazione a tale disposizione la giurisprudenza ha inoltre chiarito che la situazione di urgenza, che legittimerebbe il diritto al rimborso, si concretizza e deve essere caratterizzata anche dall’assenza dell’amministratore e ciò conferma ulteriormente il principio dell’impossibilità del condomino di sostituirsi all’amministratore quando questi sia presente e reperibile.

La giurisprudenza, dal canto suo, non si pone il problema -da noi sollevato- dell’eventuale difetto di debolezza contrattuale in capo all’amministratore, in quanto la soluzione è insita nella qualificazione stessa dell’amministratore quale mandatario con rappresentanza dei singoli condomini. Applicando la disciplina della rappresentanza infatti è evidente che, al fine di valutare la capacità contrattuale della parti, occorre avere riguardo alla condizione del rappresentato in capo al quale si producono gli effetti degli atti compiuti e non già a quella del mandatario-amministratore. Eppure, anche se questa soluzione è pienamente conforme alla disciplina generale, qualche dubbio permane in ordine alla sussistenza di un’effettiva esigenza di tutela in relazione al contratto stipulato dell’amministratore. La giurisprudenza chiarisce sul punto, che, diversamente argomentando si creerebbe una disparità di trattamento rispetto a quei condominii che non hanno l’obbligo di nominare un amministratore o dei quali l’amministratore sia un condomino non professionista, discriminando sfavorevolmente i condominii obbligati ex lege alla nomina dello stesso e quelli che si rivolgano ad un amministratore esterno che svolga tale attività professionalmente.

Anticipiamo fin d’ora, che la disparità di trattamento a nostro avviso si manifesta piuttosto altrove e precisamente nel caso in cui tra i condomini fosse presente una persona giuridica. Per quel che riguarda invece l’eventualità che l’amministrazione del condominio sia affidata ad una società occorre chiarire che la giurisprudenza sul punto non è concorde. Da un lato, si afferma che l’amministratore del condominio degli edifici non può essere una persona giuridica sia perché il rapporto di mandato è essenzialmente caratterizzato dalla fiducia intuitu personae, sia perché il contesto delle norme del codice civile in materia di condominio presuppongono che l’amministratore sia una persona fisica.

Dall’altro si ammette, invece, che una società commerciale possa essere nominata amministratore di condominio in quanto unico scopo dell’istituto è la gestione dei beni della relativa speciale comunione indivisibile e, pertanto, le funzioni dell’amministratore non sono incompatibili con la qualità di società commerciale. Evidentemente però, in questo secondo caso, di certo sarà incompatibile con il condominio l’applicazione in capo ad esso della tutela del consumatore.

Passando ora all’analisi della seconda questione prospettata relativa alla possibilità di qualificare consumatore anche quel condominio del quale facciano parte, oltre alle persone fisiche, persone giuridiche, occorre considerare che, stando alla rigorosa applicazione della lettera della legge ed essendo il consumatore per sua stessa definizione normativa la sola persona fisica, una tale possibilità andrebbe certamente esclusa a priori con conseguente e grave disparità di trattamento, come anticipato.

La dottrina risolve il problema attraverso l’applicazione dell’art. 1132 cod. civ. relativo al dissenso alla lite, affermando che in tal caso basterebbe che la società proprietaria dell’unità immobiliare notificasse all’amministratore la propria volontà di dissociarsi dall’azione giudiziaria promossa a favore e a tutela dell’intero condominio.

La soluzione non appare tuttavia pienamente condivisibile. In primo luogo perché la norma richiamata espressamente si riferisce alla sola possibilità di “separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza” con l’evidente finalità, dunque, di consentire a quei condomini che non ritengono di agire di evitare di esporsi al rischio della soccombenza giudiziaria in relazione, in particolare, al pagamento delle spese di giustizia. In secondo luogo, è evidente altresì che anche in capo ai condomini dissenzienti si producono pur sempre gli effetti indiretti dell’esito della lite, specie se positivi. Ne deriva allora che anche alla persona giuridica verrebbe per lo meno indirettamente applicata la disciplina di favore propria del consumatore.

Ma a ben vedere, la soluzione della dottrina non convince anche per altri motivi.

Infatti, il dissenso alla lite non può che essere frutto di una libera manifestazione di volontà del condomino interessato e non può pertanto essere imposto né dall’amministratore né dalla restante parte del condominio al solo fine di usufruire della tutela di favore assicurata al consumatore; ne discende che la qualità di consumatore e la conseguente applicabilità della relativa disciplina per un simile condominio sarebbero aleatorie in quanto legate all’arbitrio del condominio persona giuridica.

Ma soprattutto, quando si tratti di far valere in giudizio la vessatorietà di clausole contenute in un contratto stipulato da un amministratore in nome e per conto di condomini, persone fisiche e persone giuridiche insieme, non è tanto di dissenso alla lite che dovrebbe parlarsi quanto di “dissenso al contatto” in sé. In altre parole, posto che il contratto presenta una parte complessa, il condominio nel quale vi sono persone fisiche e persone giuridiche, lo si può ritenere contratto del consumatore? Come farà l’amministratore a richiedere fondatamente in giudizio l’applicazione delle norme relative ai contratti dei consumatori atteso che il condominio al momento della stipula non aveva tale qualità? Il contratto vincola l’intero condominio nel complesso così come è esso è composto dai singoli, se in esso vi sono oltre alle persone fisiche persone giuridiche quel contratto a priori non potrà dirsi contratto del consumatore.

Questo è dunque il vero rischio di disparità di trattamento tra condominii composti da sole persone fisiche e condominii complessi nei quali, oltretutto, i condomini persone fisiche verrebbero privati della tutela del consumatore solo per il fatto, a loro non addebitabile, che della collettività faccia parte una persona giuridica.

In conclusione altro non può dirsi se non che il condominio può essere considerato consumatore solo nella misura in cui lo sono i suoi singoli partecipanti.

Infine, si ritiene utile mostrare in questa sede le conseguenze pratiche delle conclusioni sopra tracciate, così come esse hanno trovato accoglimento nella stessa giurisprudenza di merito.

Il Tribunale civile di Genova, infatti, in una recente sentenza emessa nel corso 2007, partendo dall’assunto –ormai pacifico- che la nozione di consumatore possa rinvenirsi validamente anche quando parte di un contratto sia un condominio, ha riconosciuto in capo a quest’ultimo la facoltà di recesso ad nutum dal contratto stipulato con una società assicuratrice anche se detta facoltà non era stata originariamente pattuita tra le parti.

Il contratto stipulato tra la società Alfa e il condominio Beta riconosceva, infatti, solo alla prima e non anche al secondo la facoltà di recesso per giusta causa. A parere del giudicante dunque, trattandosi di clausola vessatoria comportante significativo squilibrio tra diritti ed obblighi delle parti, la clausola relativa al recesso “bilaterale” doveva intendersi automaticamente inserita nel contratto affinché questo potesse allinearsi con il disposto dell’art. 1469 bis, n.7, cod. civ. (ora art. 33 cod. cons., lett. g) ai sensi del quale si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che “riconoscono solo al professionista e non anche al consumatore la facoltà di recedere dal contratto”.

Peraltro, proprio al fine di ripristinare l’equilibrio sostanziale tra i contraenti, il giudice nel caso in esame, non si è limitato a riconoscere una pari facoltà di recesso per giusta causa, ma ha ritenuto equo ammettere in capo al condominio una più ampia facoltà di recesso ad nutum, facendo così uso di quella discrezionalità che le norme a tutela del consumatore riconoscono in generale all’organo giudicante, finendo quasi per attribuirgli il ruolo di garante della parità contrattuale.
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