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Se il condominio è consumatore...
 
L’orientamento maggioritario nonché costante sia della giurisprudenza sia della dottrina qualifica il condominio come un ente di gestione delle cose comuni sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti e, di conseguenza, considera l’amministratore del condominio quale semplice mandatario dei singoli condomini, i quali mantengono, tuttavia, il potere di agire personalmente a difesa dei propri diritti.

Se il condominio fosse, invece, considerato quale persona giuridica ogni dibattito sulla possibile applicabilità ad esso delle norme a tutela dei consumatori sarebbe immediatamente precluso in forza della ristretta nozione di consumatore adottata dal codice del consumo e limitata alla sola persona fisica che agisce per scopi estranei alla propria attività professionale svolta.

Aderendo pertanto alla dominante concezione del condominio quale somma dei singoli condomini persone fisiche è quindi possibile riferire anche ad esso, qualora ovviamente ricorrano gli altri presupposti di applicabilità della disciplina consumeristica, le norme poste a tutela consumatore quale parte debole dell’atto di consumo. A tal proposito, infatti, la Cassazione chiaramente afferma, nella sentenza n. 10086 del 2001, che: “al contratto concluso dal professionista con l’amministratore di condominio, si applicano, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, gli artt. 1469 bis e ss. c.c. (oggi rifluiti nell’apposito codice di settore) posto che l’amministratore agisce in qualità di mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali debbono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività professionale o imprenditoriale”.

Il principio così affermato apre nuovi e interessanti scenari specie ove si consideri la quantità dei casi nei quali il condominio potrebbe a ragione invocare quella tutela particolarmente incisiva prevista a favore del soggetto debole del rapporto di consumo; per fare solo alcuni esempi si pensi ai contratti stipulati dall’amministratore per la manutenzione degli impianti di riscaldamento, di quello elettrico o per la manutenzione degli ascensori e, ancora, si pensi ai contratti relativi alla fornitura di luce, acqua, gas o, infine, ai contratti di appalto per le opere di ristrutturazione delle parti comuni degli edifici e così via.

Ebbene, in tutti questi casi, dato l’orientamento giurisprudenziale testé riferito, è ben possibile che il singolo condomino consumatore invochi in giudizio la nullità di protezione di tali contratti o, che associazioni di consumatori rappresentative del condominio nel suo complesso agiscano in giudizio invocando la tutela inibitoria collettiva.

Non sembra d’altra parte che le perplessità e le obiezioni sollevate dalla dottrina, soprattutto per quanto concerne la concreta applicabilità al condominio delle norme a tutela dei consumatori, siano ad essa di effettivo ostacolo potendo, a ben vedere, essere invece facilmente superate argomentando a partire proprio dalla disciplina del condominio contenuta nel codice civile.

Così ad esempio qualora nel condominio abbia la sede una persona giuridica anziché dichiarare inapplicabile a tutti i condomini la disciplina dei consumatori basterà che la persona giuridica dissenta alla lite ai sensi dell’art. 1132 c.c. affinché non sia preclusa agli altri condomini persone fisiche la tutela di che trattasi. Un problema tutt’al più potrebbe porsi con riguardo all’estensione anche alla persona giuridica degli eventuali effetti positivi dell’azione promossa dai condomini persone fisiche.

Altra questione sollevata dalla dottrina concerne la mancanza, nei contratti stipulati dall’amministratore con un professionista, di quella asimmetria informativa tra le parti che costituisce la ratio ispiratrice dell’intera materia.

Orbene, se da una parte è ben vero che normalmente l’amministratore è soggetto competente rispetto agli atti che compie in nome e per conto del condominio, non mancano tuttavia casi nei quali l’amministratore è un soggetto “non professionista“; ma, al di là di tale rilievo, resta da dire che anche questa questione è facilmente superabile se solo si rifletta alla legittimazione concorrente dei singoli condomini, per effetto della quale a questi ultimi è riconosciuto il diritto di agire in giudizio non solo, come è ovvio, per la tutela dei loro diritti sulle proprietà individuali ma anche su quelle comuni.

Di conseguenza il problema non ha ragione di porsi nella pratica perché, qualora sorgessero dubbi sul ruolo professionale o meno svolto dall’amministratore, la normativa a tutela del consumatore sarebbe ugualmente invocabile dal singolo condomino anche a vantaggio di tutti gli altri partecipanti al condominio medesimo.

Al di là, dunque, di un po’ di scetticismo dovuto –riteniamo- al paventato pericolo di un’eccessiva dilatazione dell’ambito soggettivo di applicazione delle norme poste a tutela dei soggetti deboli non sembra, tuttavia, che esistano ostacoli di ordine concettuale, né tantomeno di ordine pratico, all’estensione operata dalla Cassazione della nozione di consumatore al fine di ricomprendervi il condominio.
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